Eigenbedarfskündigung - langerwartete Urteile des Bundesgerichtshofes

 

Der BGH hat am 22. Mai (BGH , Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18; VIII ZR 167/17) entschieden, dass die zumutbare Härte einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs immer im Einzelfall zu prüfen ist. Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte demnach genau prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Diese Abwägung hat der Bundesgerichtshof nun dahingehend weiter präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Dabei sei auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetze die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

 

 

Was diese Urteile nun für Folgen in der Praxis haben bleibt abzuwarten.

Die Gerichte werden jedoch nun wohl noch sorgfältiger die Interessen beider Seiten prüfen müssen. Das verzögert die Verfahren zu Lasten der Vermieter womöglich enorm. Es bleibt allerdings auch bei der Gesetzeslage, nach der die vermieterseitigen Hürden zur Darlegung des Eigenbedarfs relativ gering und diejenigen für den Mieter hinsichtlich eines Härtefalles hoch bzw. nun noch höher sind.

Aus meiner Sicht kann es dennoch nur im Interesse der Allgemeinheit und daher sowohl der Vermieter- wie auch der Mieterseite sein, dass nun ausdrücklich klargestellt wurde, dass in Eigenbedarfsfällen eine sorgfältige Sachverhaltsermittlung und individuelle Abwägung durch die Gerichte nach den Vorgaben des Gesetzes stattfinden muss. 

Nach wie vor - und vielleicht nach den beiden Urteilen umso mehr kann es sinnvoll sein, wenn sich Mieter und Vermieter außergerichtlich einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation sowie erhebliche Verfahrenskosten lassen sich so oftmals vermeiden. Und auch nicht in jedem Fall ist ein Aufhebungsvertrag sinnvoll und auch erforderlich. Solche Verträge sollten daher niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung vorgeschlagen und unterzeichnet werden.

 

 

 

 

Hierzu ergänzend:

§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

 


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